Indice

Razòn de ser de la propiedad horizontal

Objeto Social de la propiedad horizontal

Los gastos y su relaciòn con el objeto social


Quorum de decisiones

De la Asamblea

Del Consejo

Ordenador del Gasto

Ejecutores del gasto

Gastos no permitidos

Me permito llamar la atenciòn con respecto a los gastos de la propiedad Horizontal. Ha hecho carrera entre nosotros el aprobar una en los presupuestos una serie de gastos que no constituyen “expensan comunes necesarias” ya que son gastos por conceptos tales como fiestas, celebraciones, eventos sociales y otros. Los que considero deben ser excluidos al momento de elaborar el proyecto de presupuesto de ingresos y de gastos. Tal sugerencia la hago con fundamento en disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal y en el Reglamento de la Copropiedad, como se pasa a ver:

El artículo 49 del reglamento de copropiedad, establece:

EXPENSAS NECESARIAS: Cada propietario de un bien privado ….. deberá contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, tales como mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción, vigilancia y servicios públicos relacionados con los bienes comunes, en proporción con los coeficientes de copropiedad que se determinan en el presente reglamento.”

Por su parte la ley 675 de agosto 3 de 2001, en su artículo 3º define así:

…

“Expensas Comunes Necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencias, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.

…

Las expensas comunes diferentes a las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley.”

De acuerdo a la definición dada por la ley los gastos por fiestas, celebraciones, eventos sociales y otros no constituyen “expensas comunes necesarias”, ya que estos nada tienen que ver con los servicios públicos ni con la vigilancia y mucho menos con el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción de los bienes comunes, o sean no son gastos que se requieran para la existencias, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto.

Si bien es cierto la Asamblea General de la Copropiedad por mandato legal está facultada para aprobar el presupuesto de ingresos y de gastos (de forma ordinaria) y, expensas extraordinarias y para aprobar expensas comunes diferentes a las necesarias, siempre debe ceñirse a las reglas y quórum exigidos en la ley y en el reglamento, no lo puede hacer de manera arbitraria o caprichosa.

El artículo 53 del Reglamento de la Copropiedad, establece:

“Cada año el Administrador elaborará un proyecto de presupuesto de ingresos y gastos que calculará el valor probable de las expensas comunes necesarias que se han de causar en el siguiente periodo presupuestal…”

Como se podrá apreciar por mandato legal el proyecto de presupuesto de ingresos y de gastos que se someterá a la Asamblea para su aprobación debe elaborarse calculando el valor probable de las expensas comunes necesarias que se estime se van a causar durante el periodo presupuestal y ser aprobado con el quórum establecido. Lo anterior significa que cualquier otro gasto que no tenga el carácter de expensas comunes necesarias, o sea que no esté directamente relacionado o no constituya una “Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencias, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto “no puede ser tenido en cuenta para dicho presupuesto.”

Lo mismo en lo concerniente a las expensas comunes extraordinarias y a las expensas comunes no necesarias. En caso que se pretenda decretar expensas comunes extraordinarias, al tenor del art. 62 núm. 15, deberá hacerse con una mayoría calificada. También se requerirá mayoría calificada para aprobar expensas comunes no necesarias: Reglamento de la Copropiedad. Art. 70 Núm. 3.-Aprobación de expensas comunes diferentes a las necesarias.

La lectura literal de la definición dada por la ley de propiedad horizontal a “las expensas comunes necesarias” y lo establecido en el inciso tercero de dicho parágrafo, nos podría llevará a pensar que la Asamblea General de la Copropiedad como máximo organismo de poder tendría facultad omnímoda o patente de corso para aprobar cualquier tipo de gastos, pero ello no es así, ya que como toda norma legal tiene que ser entendida e interpretada a la luz de los mandatos constitucionales, como analizaremos a continuación:

a.- Cuando la ley se refiere a “expensas comunes diferentes a las necesarias” no está contemplando cualquier tipo de gasto, sino aquellos gastos que no obstante no tener el carácter de necesarios para la existencias, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto, si se requieren o están relacionados con la administración y funcionamiento de la copropiedad y en aras del interés general. Utilizar los recursos de la Copropiedad para cubrir ítems no relacionados con la administración y el funcionamiento de la copropiedad, así estos hayan sido aprobados por la Asamblea con el quórum requerido, constituye una utilización indebida e ilegal de tales recursos y una conducta inmersa en el ámbito penal.

b.- Con la expedición de la Constitución de 1991 Colombia pasó a ser un Estado Social de Derecho, pluralista y multicultural, en el que está proscrita la tiranía de la mayoría. En nuestro país sé es libre de optar ideologías políticas, creencias religiosas o formas culturales. La Copropiedad como un estado en miniatura, tiene que respetar los principios Constitucionales y el bloque de Constitucionalidad, por ello sí bien es cierto se han de permitir que se expresen y se hagan manifiestas las expresiones políticas, religiosas o culturales, no se puede imponer a quienes no compartan dichas expresiones – políticas, religiosas o culturales- erogaciones de tipo económico, ya que los costos de estás necesariamente deben asumirlas los promotores o interesados. Esto nos lleva a concluir, que los gastos que actualmente se están ejecutando por conceptos tales como “fiestas, celebraciones, eventos sociales y otros” al no constituir “expensas comunes necesarias” ni estar directamente relacionados con gastos de la administración y el funcionamiento de la copropiedad, no pueden hacer parte del presupuesto, ya que son gastos relacionados con manifestaciones religiosas o culturales, que deben ser asumidos de manera voluntaria por los promotores y participantes en las mismas, y no con los recursos de la copropiedad.

Los actos o celebraciones sociales, religiosas o culturales u otras se pueden realizar su financiación será voluntaria y por parte de los interesados, ya que como se anoto antes, es inconstitucional cargar, a quienes no están interesados o no comparten determinadas manifestaciones o celebraciones culturales o religiosas, con el costo económico de las mismas.